當前房地產行業緩慢復蘇,整體表現仍然相對低迷。近日,多家上市房企公布5月銷售業績,多數房企前5月整體業績同比降幅較大。機構認為,行業基本面及發展前景向好的趨勢沒有改變,隨著后續房地產行業流動性回暖,板塊的整體估值有望出現修復。
上市房企業績完成普遍不及預期
6月9日,新城控股公布2022年5月銷售數據,當月實現合同銷售金額110.81億元,同比下降54.25%;銷售面積約114.26萬平方米,同比下降47.75%。前5月,公司累計合同銷售金額約511.69億元,同比下降45.93%;累計銷售面積約525.07萬平方米,同比下降41.90%。
同日,世茂股份公布的房地產項目經營情況簡報顯示,2022年1月至5月,公司無新增房地產儲備項目;期內公司銷售簽約面積約24萬平方米,同比下降59%;銷售簽約金額約36億元,同比下降71%,完成年度簽約目標的28%。
此前發布5月銷售業績的金地集團同樣出現較大降幅。公告顯示,公司5月實現簽約面積66.4萬平方米,同比下降48.87%;實現簽約金額141.9億元,同比下降50.18%;1月至5月,公司累計實現簽約面積296.2萬平方米,同比下降48.44%;累計實現簽約金額722.0億元,同比下降43.94%。
今年5月,在供應放量的情況下,部分城市市場成交略有復蘇。不過,目前房地產行業下行壓力持續、疊加市場信心不足、整體表現仍相對低迷??硕鸬慕y計數據顯示,5月受監測的百強房企單月業績同比降低59.4%,降幅保持在較高水平。累計業績來看,百強房企1月至5月的整體操盤業績規模同比降低52.3%,降幅較上月進一步擴大。
基于行業下行趨勢,今年以來大部分房企未披露年度業績目標,或是主動調降銷售目標。但目前企業實際的業績完成情況仍不及預期,年內貨值供應及銷售去化壓力放大。具體來看,在公開披露業績目標的規模上市房企中,多數企業截至5月末的目標完成率不足30%,有近半數企業甚至不足25%。同時,企業1月至5月的目標完成度均大幅低于去年同期,部分企業目標完成度較去年同期的降幅大于15個百分點。
房企單月發債總額下滑
5月房企融資環境進一步放松,但是房企單月債券發行總額仍然下滑,信用債成為絕對主力。根據中指研究院監測數據,2022年5月,房地產企業債券發行融資額為612.0億元,同比下降34.3%,環比下降21.2%。發行平均利率為3.25%,同比下降1.44個百分點,環比下降0.33個百分點。從發行結構來看,5月信用債規模占比72.8%,ABS占比27.2%。
具體來看,房地產行業信用債融資同比上升33.5%,環比上升3.3%,回暖趨勢明顯;海外債暫無新發成為發行額縮減的主要原因。
綜合今年1月至5月,受監測的房地產企業債券發行總額3344.7億元,同比下降30.0%。從發行結構來看,信用債占比61.0%,同比提升17.4個百分點;海外債占比僅為4.3%,同比下降21.1個百分點;ABS占比34.7%,同比提升3.7個百分點。
中指院分析認為,盡管信用債發行錯過了3月和4月的窗口期,但受政策鼓勵影響,5月同、環比均有顯著上升,也是自2021年四季度行業融資環境收緊以來,信用債首次同環比均呈增長態勢,而民企債券發行再次回暖是其中的重要因素。據統計,5月,龍湖、碧桂園、美的、新城等民企采用信用保護工具,共發行4筆債券,實現融資30億元,同時有多家民企表示開始籌備發行工作。
值得一提的是,5月融資利好政策有效推動了信用債發行回暖。5月4日,央行、銀保監會、深交所紛紛出臺落實金融支持穩經濟工作措施,其中重點提及房地產金融措施。為滿足民營房企的合理融資需求,監管方進一步提出具體指導意見。中指院分析認為,金融機構在相關企業債券發行時,提供的針對企業的信用風險管理工具。而滬深交易所信用保護工具則更為靈活,主要由信用工具買賣雙方溝通,無需發行人另尋擔保增信。信用保護憑證為發行企業起到了強有力的增信作用,為民營房企發行信用債融資引入活水,有助于引導市場修復對行業的投資信心,改善民企融資環境。
板塊的整體估值有望出現修復
資本市場方面,盡管行業不斷出現回暖信號,但房企股價在4月高位回落后仍保持低位震蕩。Wind數據顯示,5月申萬房地產指數下跌5.91%。
企業投資方面,根據億翰智庫監測,5月百強房企總拿地金額環比下降26.4%,較4月有所回落,高基數下同比下降71.7%。溢價率上,5月房企拿地平均溢價率5.41%,較4月略有上升但仍處于低位。從累計數據來看,前5月百強房企總拿地金額同比下降65.4%,同比降幅較1月至4月繼續擴大,房企投資意愿不足,投資規模保持收縮。
億翰智庫指出,房企土地投資短期受困于去杠桿下的資金問題,長期受制于行業的低利潤現狀。在當下銷售市場不明朗和融資端難以改善的情況下,短期內房企投資低迷的狀態恐難以好轉,需等待行業結束出清和銷售市場回暖。整體來看,行業基本面及發展前景向好的趨勢沒有改變,隨著后續房地產行業流動性回暖、部分民企地產信用問題的厘清及港股市場整體價值逐步回歸,板塊的整體估值有望出現修復。
銀河證券分析認為,房地產行業作為“穩增長”重要一環,后續政策支持力度大概率只增不減。在“穩增長”主線下,行情演繹路徑逐漸清晰,央企、國企仍有上行空間,在銷售企穩和收并購規模加大的預期之下,優質民企住宅和物管公司均有機會。?