當前房地產行業緩慢復蘇，整體表現仍然相對低迷。近日，多家上市房企公布5月銷售業績，多數房企前5月整體業績同比降幅較大。機構認為，行業基本面及發展前景向好的趨勢沒有改變，隨著后續房地產行業流動性回暖，板塊的整體估值有望出現修復。

　　上市房企業績完成普遍不及預期

　　6月9日，新城控股公布2022年5月銷售數據，當月實現合同銷售金額110.81億元，同比下降54.25%；銷售面積約114.26萬平方米，同比下降47.75%。前5月，公司累計合同銷售金額約511.69億元，同比下降45.93%；累計銷售面積約525.07萬平方米，同比下降41.90%。

　　同日，世茂股份公布的房地產項目經營情況簡報顯示，2022年1月至5月，公司無新增房地產儲備項目；期內公司銷售簽約面積約24萬平方米，同比下降59%；銷售簽約金額約36億元，同比下降71%，完成年度簽約目標的28%。

　　此前發布5月銷售業績的金地集團同樣出現較大降幅。公告顯示，公司5月實現簽約面積66.4萬平方米，同比下降48.87%；實現簽約金額141.9億元，同比下降50.18%；1月至5月，公司累計實現簽約面積296.2萬平方米，同比下降48.44%；累計實現簽約金額722.0億元，同比下降43.94%。

　　今年5月，在供應放量的情況下，部分城市市場成交略有復蘇。不過，目前房地產行業下行壓力持續、疊加市場信心不足、整體表現仍相對低迷?？硕鸬慕y計數據顯示，5月受監測的百強房企單月業績同比降低59.4%，降幅保持在較高水平。累計業績來看，百強房企1月至5月的整體操盤業績規模同比降低52.3%，降幅較上月進一步擴大。

　　基于行業下行趨勢，今年以來大部分房企未披露年度業績目標，或是主動調降銷售目標。但目前企業實際的業績完成情況仍不及預期，年內貨值供應及銷售去化壓力放大。具體來看，在公開披露業績目標的規模上市房企中，多數企業截至5月末的目標完成率不足30%，有近半數企業甚至不足25%。同時，企業1月至5月的目標完成度均大幅低于去年同期，部分企業目標完成度較去年同期的降幅大于15個百分點。

　　房企單月發債總額下滑

　　5月房企融資環境進一步放松，但是房企單月債券發行總額仍然下滑，信用債成為絕對主力。根據中指研究院監測數據，2022年5月，房地產企業債券發行融資額為612.0億元，同比下降34.3%，環比下降21.2%。發行平均利率為3.25%，同比下降1.44個百分點，環比下降0.33個百分點。從發行結構來看，5月信用債規模占比72.8%，ABS占比27.2%。

　　具體來看，房地產行業信用債融資同比上升33.5%，環比上升3.3%，回暖趨勢明顯；海外債暫無新發成為發行額縮減的主要原因。

　　綜合今年1月至5月，受監測的房地產企業債券發行總額3344.7億元，同比下降30.0%。從發行結構來看，信用債占比61.0%，同比提升17.4個百分點；海外債占比僅為4.3%，同比下降21.1個百分點；ABS占比34.7%，同比提升3.7個百分點。

　　中指院分析認為，盡管信用債發行錯過了3月和4月的窗口期，但受政策鼓勵影響，5月同、環比均有顯著上升，也是自2021年四季度行業融資環境收緊以來，信用債首次同環比均呈增長態勢，而民企債券發行再次回暖是其中的重要因素。據統計，5月，龍湖、碧桂園、美的、新城等民企采用信用保護工具，共發行4筆債券，實現融資30億元，同時有多家民企表示開始籌備發行工作。

　　值得一提的是，5月融資利好政策有效推動了信用債發行回暖。5月4日，央行、銀保監會、深交所紛紛出臺落實金融支持穩經濟工作措施，其中重點提及房地產金融措施。為滿足民營房企的合理融資需求，監管方進一步提出具體指導意見。中指院分析認為，金融機構在相關企業債券發行時，提供的針對企業的信用風險管理工具。而滬深交易所信用保護工具則更為靈活，主要由信用工具買賣雙方溝通，無需發行人另尋擔保增信。信用保護憑證為發行企業起到了強有力的增信作用，為民營房企發行信用債融資引入活水，有助于引導市場修復對行業的投資信心，改善民企融資環境。

　　板塊的整體估值有望出現修復

　　資本市場方面，盡管行業不斷出現回暖信號，但房企股價在4月高位回落后仍保持低位震蕩。Wind數據顯示，5月申萬房地產指數下跌5.91%。

　　企業投資方面，根據億翰智庫監測，5月百強房企總拿地金額環比下降26.4%，較4月有所回落，高基數下同比下降71.7%。溢價率上，5月房企拿地平均溢價率5.41%，較4月略有上升但仍處于低位。從累計數據來看，前5月百強房企總拿地金額同比下降65.4%，同比降幅較1月至4月繼續擴大，房企投資意愿不足，投資規模保持收縮。

　　億翰智庫指出，房企土地投資短期受困于去杠桿下的資金問題，長期受制于行業的低利潤現狀。在當下銷售市場不明朗和融資端難以改善的情況下，短期內房企投資低迷的狀態恐難以好轉，需等待行業結束出清和銷售市場回暖。整體來看，行業基本面及發展前景向好的趨勢沒有改變，隨著后續房地產行業流動性回暖、部分民企地產信用問題的厘清及港股市場整體價值逐步回歸，板塊的整體估值有望出現修復。

　　銀河證券分析認為，房地產行業作為“穩增長”重要一環，后續政策支持力度大概率只增不減。在“穩增長”主線下，行情演繹路徑逐漸清晰，央企、國企仍有上行空間，在銷售企穩和收并購規模加大的預期之下，優質民企住宅和物管公司均有機會。?